Deux décisions de la Cour de Cassation concernant la détention d’un bien immobilier en indivision ont retenu notre attention.

La première concerne la répartition du prix lors de la vente du bien par les indivisaires et la seconde les conséquences d’une adjudication et d’un partage dans le cas d’un divorce. Si la deuxième décision apparaît logique pour le profane, la première pourra surprendre…

 

1. La répartition du prix d’achat d’un immeuble en indivision.

C’est l’acte notarié qui fixe les parts de chacun et non leur financement.

Ainsi, c’est dans l’acte d’acquisition et non en fonction du financement que se fait la répartition des droits de propriété sur un bien acheté en indivision conformément aux quotes-parts indiquées dans celui-ci.

En l’espèce, deux personnes avaient acheté en indivision, acquisition stipulée dans l’acte notarié chacun pour moitié, une maison d’habitation. Postérieurement, lors de la revente du bien, l’une des personnes affirmait avoir droit à davantage que l’autre puisqu’il avait apporté davantage de fonds pour la construction de la maison. Pour déterminer les droits de chacun des indivisaires sur le bien, la Cour d’Appel avait tenu compte de leur contribution respective à son financement, soit 46 % et 31 %, le solde ayant été financé par emprunt.

Cependant l’arrêt est cassé. Selon la Cour de Cassation, ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement. Le fait que l’un des acquéreurs ait contribué plus que l’autre est sans incidence sur leurs droits de propriété respectifs. Ayant acheté le bien en indivision chacun pour moitié, ils en avaient donc acquis la propriété dans la même proportion.

A bon entendeur !

>> Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 10 janvier 2018, 16-25.190

 

2. L’adjudication au profit d’un indivisaire.

L’adjudication d’un bien indivis à l’un des indivisaires emporte transfert de propriété. En conséquence, cet indivisaire cesse de devoir une indemnité pour l’occupation du bien dès la vente et pas seulement à compter du partage total de l’indivision.

En l’espèce, un couple divorcé se querellait à propos de la liquidation-partage de l’indivision, comprenant un domaine avec un château, habité pour partie par l’ex-mari. Le bien avait été vendu par adjudication (aux enchères) avant le partage consécutif au divorce. L’ex-mari avait été déclaré adjudicataire, et était donc devenu seul propriétaire du domaine. La cour d’Appel de Montpellier l’avait condamné néanmoins à payer une indemnité d’occupation jusqu’au partage définitif.

Selon eux, en se substituant à l’adjudicataire, il a bénéficié d’une attribution préférentielle et ne deviendra propriétaire exclusif du bien, qu’au jour du partage définitif des biens ayant appartenu aux époux.

Censure de la Cour de cassation. L’indemnité d’occupation n’est due que jusqu’au jour de l’adjudication de l’immeuble. Après s’être prévalu de la faculté de substitution prévue au cahier des charges, l’indivisaire a été déclaré adjudicataire du bien, ce qui a emporté transfert de propriété à son profit et cessation de l’indivision à compter du jour de l’adjudication.

>> Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 11 avril 2018, 17-17.495