| Stratégies patrimoniales

Un récent arrêt de la chambre civile de Cour de Cassation rendu le 26 septembre 2012 sur le fondement des articles 552, 1406 et 1469 alinéa 3 du Code Civil, est venu confirmer une jurisprudence constante selon laquelle l’immeuble construit par un époux sur le terrain qui lui est propre, est un propre de cet époux, sauf récompense due par l’époux à la communauté. Il en résulte une récompense calculée sur la plus-value procurée par la construction et déterminée d’après la proportion dans laquelle les fonds empruntés à la communauté avaient contribué au financement de l’amélioration du bien propre de l’épouse.

En l’espèce, il s’agissait d’un couple marié sous le régime de la communauté légale qui, pendant leur mariage, avait construit une maison à l’aide de fonds communs, sur un terrain appartenant personnellement à Madame.

Suite à leur divorce, la question s’est posée de savoir quels éléments devaient être pris en compte pour le calcul du montant de la récompense.

Selon l’arrêt rendu le 16 février 2010 par la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, la récompense était due par la communauté à Monsieur au titre de son apport dans la construction du bien commun.

La Cour de Cassation, dans sa décision rendue le 26 septembre 2012, casse et annule l’arrêt de la cour d’appel confirmant la jurisprudence constante, notamment retranscrite dans deux arrêts de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 14 février 1984 et du 6 juin 1990, selon laquelle tout immeuble érigé pendant le mariage sur le terrain appartenant à titre personnel à l’un des époux, à l’aide de fonds provenant de la communauté, constitue lui-même un bien propre. Dans une telle situation, il est prévu qu’une récompense, calculée sur la plus-value procurée par la construction, soit due par cet époux à la communauté lors de la dissolution du mariage.

A titre d’illustration :

Monsieur X et Madame Z sont mariés sous le régime de la communauté légale. Suite à une donation de sa mère, Madame Z reçoit au début de leur mariage un terrain (d’une valeur de 100 000 euros) sur lequel les époux décident de faire construire leur résidence principale à l’aide d’un crédit contracté ensemble pour un montant de 200 000 euros. Après quelques déboires conjugaux, les époux décident de divorcer et s’interrogent sur l’attribution de la résidence principale, estimée à 300 000 euros.

Conformément à la jurisprudence constante, il s’agira ici d’indiquer aux époux que leur résidence principale étant construite sur un terrain personnel de Madame. C’est donc à elle que revient la maison « l’accessoire suivant toujours le principal » (300 000 euros), à charge pour cette dernière d’indemniser son conjoint selon la règle du profit subsistant (100 000 euros), les fonds ayant servi à la construction de la maison provenant de la communauté.