| Stratégies patrimoniales

Il est désormais de plus en plus fréquent que des particuliers préfèrent louer leur bien dans le cadre d’un contrat de location en meublé plutôt qu’un contrat de location nu et ce en raison de certains avantages civils (contrat de location de courte durée…) et, dans certaines situations, d’avantages fiscaux significatifs.

Notons tout d’abord que le statut de la location meublée impose une liste de meubles et d’équipements qui figure ici.

En matière de location en meublée il existe deux statuts, celui professionnel et celui du non professionnel, dont les critères sont les suivants :

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Nous n’étudierons ici que le statut du loueur meublé non professionnel.

Le particulier qui souhaite effectuer la location d’un ou deux biens dans le cadre de ce statut afin de bénéficier des avantages fiscaux (déduction des charges et amortissements), peut, principalement pour des facilités de transmission et de maîtrise des pouvoirs de gestion, décider d’exploiter en société.
L’aspect fiscal de l’opération sera déterminant pour choisir la forme de la société.

L’exploitation de l’investissement meublé par une société : l’aspect fiscal déterminant

L’activité de location meublée est par nature commerciale. Ainsi, si l’exploitation du bien est réalisée par le biais d’une société civile immobilière, celle-ci sera de plein droit soumise à l’impôt sur les sociétés (sauf exception).

Or, il peut être préférable pour un particulier de maintenir une imposition sur le revenu afin de pouvoir conserver l’imputation des déficits. De même la gestion comptable d’une société à l’impôt sur le revenu est plus simple. C’est pour cette raison que la pratique conseille d’exploiter cette activité en société à responsabilité limitée (S.A.R.L.).
En effet, si par nature la SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés, il est possible d’y déroger et de bénéficier d’une imposition sur le revenu.

Ainsi, louer un bien meublé à titre non professionnel, détenu par une société civile immobilière ou une SARL de famille aura des conséquences différentes :

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Si le mode sociétaire d’exploitation peut être un « plus » dans le cadre de la préparation de la transmission ou encore pour l’organisation des pouvoirs de gestion des immeubles loués, on constate ici que le nature de la société peut avoir un impact considérable en matière d’impôt sur le revenu.

En définitive, peu importe le type de société choisie, à la condition de veiller à ce que la nature de la société choisie ne  vous fasse pas perdre les avantages fiscaux du statut.

Notre conseil :
Location nue ou meublée ? avec recours ou non à une société ? Il convient à coup sûr de mesurer les conséquences de ses choix avant d’agir.