| Stratégies patrimoniales

L’O.P.C.I. (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un nouveau mode de détention immobilier crée en 2005 et qui n’a pas connu à ce jour un succès aussi important que les S.C.P.I. (Société Civile de Placement Immobilier). Pour autant son intérêt pour l’épargnant existe.

Deux types d’OPCI coexistent : les SPPICAV et les FPI.

Les SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) :
Ce sont des sociétés anonymes qui émettent des actions au fur et à mesure de la demande de souscription. Elles visent non seulement la clientèle des particuliers, mais également celle des investisseurs institutionnels, notamment les compagnies d’assurance vie. En effet, elles ont vocation à entrer dans les contrats multi-supports en unités de compte.
Tout épargnant ou investisseur qui achète des actions de SPPICAV devient actionnaire et peut s’exprimer sur la gestion de la société lors des assemblées générales.

Les FPI (Fond de placement Immobilier) :
Ce sont des copropriétés de valeurs mobilières, qui émettent des parts. Le porteur de parts ne dispose d’aucun des droits conférés à un actionnaire. La gestion du FPI est assurée par une société commerciale, dite « société de gestion de portefeuille », agréée par l’AMF. La société de gestion est tenue d’agir dans l’intérêt exclusif des porteurs de parts.

En résumé :

Activités exercées par les OPCI :

Les modalités de gestion et de contrôle :
Le fonctionnement des OPCI est assuré par plusieurs acteurs ayant chacun un rôle bien défini : la société de gestion de portefeuille, le dépositaire, le ou les commissaires aux comptes, les évaluateurs du patrimoine.

La fiscalité :

Modalités d’acquisition :
Les parts d’OPCI, que ce soit par le bais d’une SPPICAV ou d’un FPI, peuvent être détenues par le biais d’un portefeuille de valeurs mobilières ou dans un contrat d’assurance-vie multi-supports en unités de compte. La détention par un plan d’épargne en actions n’est pas permises.

Les performances :
Le placement effectué au sein d’un OPCI est nécessairement un investissement de long terme, en corrélation avec les actifs immobiliers détenus à l’intérieur des fonds.

Dans ce contexte, le premier OPCI ayant été crée en 2008, il n’est pas très pertinent d’étudier la performance de ces fonds sur « longue période » et ce d’autant plus qu’il existe actuellement environ 12 OPCI Grand Public seulement (contre environ 170 SCPI).

Nous vous proposons toutefois quelques résultats ci-dessous, L’OPCI représentant une nouveauté sur le plan juridique et fiscal vers laquelle se tourne de plus en plus d’intervenants et d’investisseurs.

Ci-dessous caractéristiques et résultats de trois OPCI : 

En résumé :

En résumé, ces deux supports avec le même objectif répondent à deux situations distinctes.

Notre conseil :
« Nouveau » vecteur d’investissement dans l’immobilier collectif, les OPCI offrent une opportunité de diversification de votre patrimoine qu’il convient de sélectionner avec soin en fonction de votre situation fiscale particulièrement, du mode de détention envisagé (en direct ou via un contrat d’assurance par exemple et de l’horizon économique envisagé.